人大代表话税收春意“申”生不息共赢“湘”见未来
长沙县税务局开展“便民办税春风行动”，帮助企业更好地享受政策红利。
红网时刻新闻3月3日讯（通讯员石婧仪）“今年是税务部门持续开展‘便民办税春风行动’的第10年，这些年国家减税降费的政策力度越来越强，税务部门的服务举措越来越贴心，县域的营商环境越来越好，给企业开拓创新带来更多动力。”近日，在长沙县税务局系列调研走访中，长沙县人大代表、申湘集团财务部长段德姣对税务部门的优质服务给予了充分肯定。
申湘汽车集团（以下简称“申湘汽车”）成立于1988年，是湖南本土最早从事汽车经营的企业，1990年成立了中国第一家汽车品牌4S店，目前已在省内建立了30家品牌4S店，代理凯迪拉克、别克、大众等8大全球知名汽车品牌，整车销售与售后服务的总量在湖南省汽车销售及维修行业中稳居前列。
“申湘汽车三十多年对汽车服务的专注与专业，成就了技术的行家里手，2021年，我们成立青椒钣喷（长沙）中心，打造了以科技为引领的环保智能工厂，为客户提供专业高效的汽车维修服务。这是我们全自动流水线的高标准环保钣喷车间，作业效能比普通设备提升了40%。”在生产车间，段德姣介绍起近年申湘汽车研发的智能钣喷业务，通过自主研发具有知识产权、技术专利的专业管理系统，新车间实现更高标准汽车钣喷服务的同时，大大缩短了交付周期，成为目前中部地区最大的集约式汽车钣喷工厂。
“去年，受惠于国家对小微企业的扶持，集团名下的新成立负责环保钣喷、新能源车销售业务的子公司享受‘六税两费’减免共计14万元，为申湘顺应行业发展，把握机遇转型升级，促进售后服务向汽车后市场领域不断拓展提供不竭动力。”段德姣表示，国家政策红利的支持，让企业在开创新业务领域的路上走得更有底气。
“目前，申湘正由传统业务模式向新能源领域挺进，”段德姣向来访人员介绍起展厅造型简洁前卫的新能源汽车，这台车来自申湘集团新引进的上汽集团全新新能源高端品牌智己汽车。“面对车市下行冲击，去年申湘积极拥抱变革，迅速布局新能源市场，积极配合通用、大众、荣威等品牌电动化进程，并对现有品牌矩阵进行转型升级，稳中求进地开拓新能源渠道及后市场。”段德姣道。
“在疫情反复、行业巨变的新时代背景下，申湘通过理念创新直面挑战，把握政策红利迎难而上。”段德姣表示，去年国家聚焦行业的痛点与呼声，推出组合式税费支持政策，申湘集团享受留抵退税税收优惠政策，共计退税460余万，企业资金活水流动得更加顺畅。
“税务部门工作人员通过政策解读，帮助企业更好地利用政策红利，为行业纾困解难。同时纳税服务的升级也给我们办税带来更多便捷。现在通过‘湘税通’平台***咨询，财务人员不出门也能和税务局辅导团队‘面对面’沟通，将手机摄像头对准电子税务局操作界面，业务人员就能手把手远程教我们解决问题。”在座谈期间，长沙县税务部门的精细服务再次获得了段德姣的点赞。
“作为长沙县税务部门特邀监督员，这几年来税务部门在便民办税、优化征管上的新举措我都深有感触，”段德姣说，希望国家能够出台更多优惠政策，税务部门能持续优化服务举措，支持申湘向现代化、专业化、网络化汽车服务集团迈进，在大变局中为行业贡献力量。
“今年以来，长沙县税务部门以‘办好惠民事·服务现代化’为主题，深入开展‘便民办税春风行动’，接下来，我们将进一步构建与企业诉求直通、政策快达、服务畅享的渠道，提供更优质便捷的服务，实实在在解决企业的‘痛点’‘堵点’，不断提升纳税人获得感，为持续优化营商环境贡献税务力量。”长沙县税务局党委委员、副局长金湘明在走访中表示。
长租房是什么意思？长租房的未来趋势
长租房一般指长租公寓，，是房地产市场一个新兴的行业，将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。未来发展趋势主要有四个方面：运营锻造核心能力、轻重资产分离、国有企业参与度提升、资产证券化仍有机会。
一、长租房是什么意思？
1、长租房一般指 长租公寓 ，，是 房地产市场 一个新兴的行业，将 业主 房屋 租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给需要人士。
国内长租公寓主要分为?集中式?和?分散式?两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇 整租 改造方式进行运营；分散式主要从租赁 中介 业务延展而来，依靠整合户主 房源 进行重新装修管理，类似? 二房东 ?。
2020年9月7日，住房和城乡建设部官方发布通知，就《 住房租赁 条例（征求意见稿）》公开征求意见。其中第二十三条规定，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求 承租人 使用住房 租金 ***，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金***，不得在住房租赁合同中包含租金***相关内容。
2、长租房的运营模式
一是开发运营，公寓所有者（主要是房企）成立专门的运营团队，负责存量房或新建租赁住房的运营，为租客提供租赁和增值服务，获取?资产增值和租金?；
二是 资产托管 ，房企将公寓托管给运营服务商进行出租和租后管理，承担房屋维护费和装修费用，享受资产增值和租金收入；运营商负责公寓运营，支出一定管理成本，为租客提供租赁和增值服务，赚取托管费和租客增值服务费；
三是运营服务，从资产所有者处承包公寓，对房屋进行标准化装修，并且负责出租期间的运营和维护；向房屋所有者缴纳固定租金，赚取租金差价和服务费；而资产所有者享受资产增值和固定租金；
四是代建运营，房企受土地所有者／使用者的委托，提供土地规划、建造和运营服务，向所有者缴纳固定租金，收取租客租金和服务费，赚取租金差价和服务费；土地所有者需要支付房企建筑费用，享受资产增值和固定租金。房企担任代建运营的角色。
3、长租房的发展现状
中国房地产市场发展突飞猛进，在实现经济腾飞的同时，高房价也引发了众多问题，从2015年，国家开始大力支持租房 租赁市场 ，2021年2月2日，北京市住建委、市 市场监管 局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，首次明确禁止?长收短付?，严控?租金贷?拨付对象，承租人申请的?租金贷?资金不得拨付给住房租赁企业，只能拨付给个人。新规于2021年3月1日起正式实施。
2018年8月，?长租公寓爆仓，一定比P2P 爆雷 更厉害。?我爱我家前副总裁胡景晖关于长租公寓的一番言论掀起了租赁市场的一波风浪。就在?谁推高了租金?讨论声愈演愈烈的情况下，没人注意到远在杭州的一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产，这起破产***有如平地惊雷，牵起人们关于金融＋长租公寓模式的警觉。2020年12月，长租公寓?爆雷?***引发广泛关注，部分长租公寓?高进低出??长收短付?，资金链断裂后携款跑路，让不少业主和租客成为了受害者，导致业主丢了租金无处可寻，租客付了房租却被迫 搬家 。
目前还存在，租金贷、坐地涨价、 装修污染 等问题。
二、长租房的未来趋势
来自住建部的数据显示，目前租房人数已逾2亿，其中人口流入集中的一、 二线城市 租房需求尤为旺盛。住房租赁市场规模预计2025年规模将增至2．9万亿元，2030年将超过4．6万亿元。
伴随我国租赁人口的壮大，住房租赁市场几经沉浮：从寂寂无闻到政策红利下的风口行业，跃升资本宠儿后又跌落神坛，一边是上市狂潮，一边是暴雷频发，不断上演冰火两重天??但有一点值得肯定，经过多年发展，住房租赁市场化、专业化、机构化程度不断提高，已成为缓解大城市租房问题的重要市场力量。
作为一个处于初级阶段的行业，洗牌与重整始终是发展的主旋律。对比行业早期以规模论成败、忽视用户体验、缺乏市场监管的1．0时代，进入2021年，住房租赁正在迈向全新的2．0时代，主要表现为以下几个信号。
1、深化产品打磨，大型社区脱颖而出
以 改善 城市青年租住体验为使命的长租公寓发展至今，始终离不开对产品与服务的深耕，无论是空间实用性的增强，抑或居住功能的完善。
经过几年的探索后，各家产品均进行了多次升级迭代，从有得住向住得好过渡。例如安歆集团根据深耕员工住宿行业七年的运营经验，于今年3月将产品升级到5．0版本，着重优化了安全、美观、好用、耐用、私密性等方面。
而自如友家6．0则是自如友家产品全新的智能化升级，自如客通过手机***即可轻松完成远程遥控室内灯开启、智能 窗帘 开关、智能新风启动、智能 空调 调温等各项操作，以智能化手段优化美好租房体验。
不止这两家，伴随公寓业务发展，产品升级几乎是各个品牌的常规操作。较之以往，现阶段的产品升级更加人性化，并增加了智能化应用。其目的无外乎两个：更高的坪效、更好的居住体验。
而围绕特定人群的细分产品市场的拓展更是各家品牌的必争之地。从白领公寓一家独大到 蓝领公寓 、 人才公寓 、服务式公寓、大型租赁社区等细分市场、细分品类百花齐放，住房租赁供给端的产品结构已发生显著变化。
据迈点研究院数据显示，目前纳入监测的人才公寓有12家，蓝领公寓则有21家。另外，享受政策支持、助力 区域经济 升级的大型租赁社区也将在2021年迎来井喷。
据克而瑞不完全统计，2021年将有约50个大型租赁社区开业。这或许会成为住房租赁行业进入新的发展阶段的重要信号。
2、行业收并购持续进行，长租公寓开启寡头之争
回顾近年来的长租公寓行业，并购是一大关键词。
2019年5月，国内蓝领公寓安歆集团战略并购逗号公寓，并购后，安歆集团的床位数从6万张增长到近10万张，业务布局也从9个城市增加到17个城市；
2020年11月，自如宣布并购贝客青年精品公寓。并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市运营53个集中式公寓项目。此举大大提升了自如在核心城市的集中式公寓规模。
2020年12月，世联行以5．3亿元将世联红璞转让给国资背景的珠海大横琴，未来或将由魔方公寓接手世联红璞之后的运营和管理。
2021年2月，国内的长租公寓SaaS平台蘑菇租房轰然倒塌，而后被寓小二接手，未来?双系统?将共同服务公寓市场。
与行业早期收并购对象多为中小型玩家不同，现阶段的收并购已经变为头部玩家收购梯队大型玩家，且向供应链蔓延。58安居客 房产 研究院首席分析师 张波 曾在接受***访时表示，长租公寓阶段的?群雄并起?已经结束，第二阶段的?寡头之争?仍将持续。
资本寒冬，暴雷频发，市场陷入动荡，加之疫情导致出租率下降，2020年的长租公寓步履维艰，行业优胜劣汰持续加深，这也进一步加速了行业集中度的提升。
另一方面，一系列收并购***再次印证了住房租赁行业的强***属性，只有懂运营、擅于***整合、有强大资金支持的企业才能走的更远。
而从根本来讲，对于公寓玩家们，难题和目标并不是扩张和跑马圈地，而是能否实现规模化盈利。这个难题还有待场上玩家继续思考。
3、住房租赁政策倾斜加剧，长租房迎来高光时刻
长期以来，我国商品房买卖与租赁失衡，人口净流入大的北京、上海等 一线城市 租赁市场存在严重的供需错配，整体数量不够、适合的?居住空间?不够是其中突出矛盾，从供给端供应更多R4、集中用地与住宅产品成为解题之策。
自?十九大?起，?租售并举＋地方政策?推动了 开发商 ?竞自持拿地?，众多 住宅用地 出让条件中包含?15％自持面积用于租赁（R4用地）?。如今，上海市各大房企自持住宅面积已累计约达200万方。越来越多的大型租赁社区带着解决 新市民 住房问题的使命为租而建，引领住房租赁市场的新一轮增长。
除了租赁用地外，近年来集体用地供应也持续加码，北京作为我国首批13个? 集体土地 租赁试点城市?之一，不断加大租房建设力度，推进进度与成效最为显著：已累计开工41个项目，可提供房源约5．5万套。
租赁用地＋集体用地，越来越多的面粉被用来做住房租赁这块蛋糕，我们有理由相信这个行业的明天将越做越大。
不止于此，住房租赁还在今年?两会?期间迎来了高光时刻。***工作报告指出，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加 保障性租赁住房 和 共有产权住房 供给，规范发展长租房市场，降低租房 税费 负担，尽努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
为培育住房租赁市场发展，＃降低租房税费负担＃成为热搜话题。据悉，这是在去年中央经济工作会议的基础上，两会中首次提及对大城市住房问题的关注。这对于今年各大城市的房地产政策和市场的变化有较大的影响。
专家表示，政策明确通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。由此可以看出，后续保障性租赁住房和共有产权住房将成为大城市重点铺开的产品，此类产品将承担解决住房问题的重要角色。
此外，民进中央、民建中央提交的提案也同时聚焦到了住房租赁市场，两份提案同时建议要增加租赁住房供给、给予适当税收优惠、建立行业准入门槛、严格监管?租金贷?等建议。
住房租赁是关系到广大新市民租房的民生问题，其一路发展一直沐浴政策春风。此次?两会?上的超强曝光，无疑将住房租赁的政策导向推向更高位置。未来，更多利好政策也将陆续落到实处。
综合以上市场动向、政策信号，迈点空间租赁就住房租赁未来发展做出以下预判：
1、回归运营锻造核心能力
从唯规模论到品质为先，从野蛮生长到精耕细作，经过一系列市场沉浮，回归商业本质、对回归运营能力已成为行业共识。让每一分成本花在刀刃上，让每一个项目实现盈利，敬畏行业与用户，让租客真正感到放心、安心，这是企业活下去的前提。
旭辉控股董事局*** 林中 近日在两会期间***访中表示持续看好集中式长租公寓的发展前景，并提出做好住房租赁需要练就两大能力，?服务好客户是运营能力，资产的 保值 增值是资管能力，这两项能力都要具备，才能真正做好住房租赁。?
2、轻重资产分离
未来，随着行业分工逐渐细化，品牌发展模式将更加清晰，并加速向重资产和轻资产两端分化。根据自身属性选择适合的发展模式是企业发展的首要问题。
按照现有市场规律来讲，房企系适合发展自持物业做租赁业务的重资产模式，以及其他优质项目的中资产模式，创业系则侧重走输出运营管理的轻资产路线。而各大派系之间如何取长补短、深度竞合也值得深入思考。
3、国有企业参与度提升
无论是世联红璞被国有企业接手，还是各个区域市场国资背景的不断入局，都释放了一个信号：手握物业、资金***的国有企业进入住房租赁行业已是大势所趋。一方面是 房住不炒 、 租购同权 、大力培育住房租赁市场等政策导向，另一方面是涉及民生福祉，其次是重资产难盈利的行业属性，这些都与国有企业的使命和特性紧密匹配。
对于行业而言，国有企业的入局也为行业带来一股更坚实、稳健的市场力量。
4、资产证券化仍有机会
寻求更长期稳健的资金支持一直是住房租赁行业的永恒课题。?两会?期间，人大代表陈华元提出建议，加大金融支持力度，拓宽规模化住房租赁经营的长期资金渠道；进一步扶持 房地产信托 投资基金（REITs）权益类资金，鼓励发行基于租金净的资产证券化（ABS）产品。
今年2月，华发股份50亿住房租赁专项公司债更新为已反馈。可见，2021年住房租赁市场的债券融资依然有机会，更多金融创新模式有待探索。
住房租赁市场还有哪些趋势和风向？市场波动下如何逆势前行？迈点研究院与迈点网联合主办的寓?望中国租赁地产MBI颁奖典礼暨 高峰 论坛即将于4月15日在上海举办，数十位行业领袖带你拨开迷雾，望见未来。
虽然荆棘丛生，但只要践行美好租住生活的行业初心不变，优势赛道仍然存在。我们相信住房租赁2．0时代会越来越好，租赁企业也会朝着更规范的方向发展。背靠双循环新发展格局，国内住房租赁市场仍是星辰大海，仍可踏浪前行。
